新疆物业观察： 从“管理”到“治理”的进阶之路

　　石榴云/新疆日报记者 孙芳婷

　　随着城镇化进程深入推进，物业服务管理已成为基层社会治理重要组成部分，直接关系群众切身利益。目前全疆有2600余家物业服务企业，服务覆盖超75%城镇家庭，既保障现代城市有序运行，也彰显基层治理效能与民生温度。

　　今年10月11日，新疆物业管理协会正式成立，协会将推动共建共治，协同街道、社区等建立党组织领导下的“三方联动”机制，引领业主和业委会参与小区事务，形成治理合力。

　　近日，记者走访多个小区发现，一场由“单向管理”向“协同治理”转变的深刻变革正在新疆物业领域稳步推进。这一转变既是行业自身提质增效的内在需求，也是新疆推进基层治理体系与治理能力现代化的具体实践，共建共治共享的治理新格局正在形成。

　　无物业管理院落的三方角力

　　乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路街道西北路北社区客车厂家属院，顶楼居民胡秉淑家中窗台和墙角处，依稀可见往昔漏雨的痕迹。

　　“前几年下雨下雪，房顶就漏水。原单位已不存在，问题迟迟难解决。”胡秉淑说，此类情况在小区并非个例。

　　今年5月，经社区协调推动，沙依巴克区建设局（交通局、水务局）相关负责人赴现场实地勘察，至7月，小区3栋楼全面完成防水施工。

　　“现在暂时不漏了。”胡秉淑抚摸着干燥墙面，语气中欣慰与忧虑交织。该小区属无物业管理院落，日常事务由社区兜底。对一些老年居民而言，基本生活需求集中于“屋顶不漏、路灯亮着”就够了，但对居民赵强这样的上班族，有地方停车和屋顶不漏一样重要。

　　“每天下班回家，抢车位就像打仗。”赵强说。

　　需求分层，客观加大了社区治理难度。

　　“我们辖区16个小区中，14个属于无物业管理院落。”西北路北社区党总支书记于春红表示，社区精力有限，面对水电暖故障等各类问题，往往只能持续上报、多方协调，治理压力较大。

　　乌鲁木齐市住房和城乡建设局数据显示，目前全市无物业管理小区共280个。部分老旧小区因规模小、资源少、物业费收缴率低、管理成本高，难以吸引专业物业企业入驻，形成管理真空。

　　面对这一治理困境，新疆物业管理协会首任当值会长李智敏说，此类老旧小区项目分散、利润微薄，难以吸引大型物业企业。而部分可能接盘的中小企业，又常面临专业人才短缺、服务体系薄弱等发展瓶颈，易陷入“服务差—收费难—经营更难”的循环。

　　“居民点题、社区解题、政府破题”的联动机制，正逐步成为破解老旧小区治理难题的有效路径。

　　哈巴河县阿克齐镇民主东路社区居家苑小区建于2018年，有220户居民，小区没有物业，硬件设施老化问题与日俱增。针对居民反映的路灯不亮、停车位不足等问题，社区建立“睦邻驿站”议事平台，社区党组织精准对接住建部门与房地产企业，推动问题实质性解决。经多方协调，由开发商出资10万元，完成15盏路灯安装及停车场改造，惠及小区居民。

　　“城管+物业”破解困局

　　小区私搭乱建等问题，不仅影响居民生活环境，也让物业服务企业常常陷入“看得见、管不了”的局面。该如何破局？伊宁市的探索提供了一种答案。

　　伊宁市针对住宅小区私搭乱建、侵占绿地等治理难题，探索建立“城管+物业”共管共治模式，形成跨部门协同治理机制，推动执法力量下沉基层。对私搭乱建行为，由自然资源部门暂缓办理涉事业主不动产登记手续，待城管部门监督整改并验收通过后方可解除。这一机制为行政执法提供了有力制度保障，有效破解“看得见、管不了”的治理困境。

　　在实践中，伊宁市上海路街道江南春城小区物业发现顶楼违建情况后，通过“城管+物业”联络机制迅速上报。城管部门依据流程冻结该房产交易手续，最终促使业主自行拆除违建，经联合验收后恢复产权办理。

　　据了解，该模式已实现常态化运行，伊宁市城市管理局在138个小区设立“城管+物业”服务站，建立6项工作机制，推行执法联络员每周三小区坐班、每周3次常态化巡检等制度，实现从被动响应到主动治理的转变。

　　新疆营建物业服务有限责任公司总经理郑建飞说：“该模式显著缓解了物业与业主的矛盾。”

　　“城管+物业”模式明晰了管理服务与行政执法的权责边界，形成问题发现、报告、处置、反馈的治理闭环，为全疆破解物业管理共性难题提供了可复制的实践范例。

　　党建引领下的“三方共治”

　　乌鲁木齐市天山区恒昌·欧景名苑小区曾因矛盾频发、投诉率高成为治理难点，2024年却成功获评自治区“红色物业”示范小区和乌鲁木齐“美好家园”示范小区。这一转变，是乌鲁木齐市以党建引领“红色物业”建设、提升基层治理效能的实践成果。

　　11月17日，记者在该小区看到，公告栏里最醒目的位置张贴着由社区党组织、业委会和物业服务中心联合发布的会议纪要与财务公示。小区环境整洁有序，公共设施维护良好，几位老年居民正在党群服务站的“红色书角”阅读、聊天。

　　小区通过“双向任职、交叉任职”机制，打破信息壁垒，实现组织融合。在此基础上，建立社区党组织、业委会、物业服务企业“三方联动”议事机制，定期召开联席会议，对公共收益使用、维修资金申请等重大事项实行民主协商、共同决策。

　　欧景名苑小区业主委员会主任艾赛提·卡德尔坦言，小区建成17年，设施老化带来的问题日益突出。“过去路面破损向物业反映，经常是石沉大海，一等再等，问题始终得不到解决。”

　　随着“三方联动”议事机制建立，居民诉求的处理路径发生根本转变。在2024年底的联席会议上，业委会将道路破损这一居民反映强烈的“老大难”问题正式提交。经三方共同研究，决定启用公共收益50万余元实施整体修缮。今年6月底，6000余平方米破损路面已全面修复平整。

　　“过去物业单方面做决定，业主多有不满。如今三方共商，过程透明，矛盾自然减少。”艾赛提说。

　　阳光恒昌物业服务股份有限公司新疆分公司欧景名苑小区物业经理李金惠表示，在党组织引领下，业委会协同，物业费收缴等难题得到有效推进，党员业主带头履约，形成良好示范效应。

　　李智敏认为，“党建引领”在实践中发挥三大作用：一是以党组织公信力搭建协商平台，增强互信；二是通过组织嵌入理顺治理架构；三是发挥党员业主示范作用，带动居民参与共治。

　　目前，乌鲁木齐市已建成“红色物业”示范小区304个，“美好家园”示范小区139个。新疆物业管理协会正系统总结经验，推动形成可复制、可推广的标准化模式。